Calculateur de frais de notaire 2026
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Comment sont calculés les frais de notaire en 2026 ?
Le terme « frais de notaire » est trompeur : la rémunération effective du notaire ne représente qu'une petite partie de la facture totale d'acquisition. Pour un achat dans l'ancien, comptez en moyenne 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % pour un logement neuf. Le calcul exact dépend du département (taux DMTO 5,81 % ou 6,32 % depuis avril 2025), de votre profil (primo-accédant ou non), et de la nature du bien.
80 % des frais sont des taxesreversées à l'État et aux collectivités, pas la rémunération du notaire.
1. Les DMTO 2026 (le gros morceau des frais de notaire)
Les Droits de Mutation à Titre Onéreux représentent à eux seuls 70 à 80 % des « frais de notaire » dans l'ancien. Composés d'une part départementale (jusqu'à 5 %), d'une taxe communale (1,20 %) et de frais d'assiette (~0,11 %), ils atteignent 6,32 % dans 83 départements depuis avril 2025, contre 5,81 % auparavant. Ce sont des taxes intégralement reversées aux collectivités locales.
2. Les émoluments du notaire (sa véritable rémunération)
C'est la véritable rémunération du notaire, encadrée par un barème national (arrêté du 28 février 2020, prorogé). Il s'agit d'un barème dégressif par tranches : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et enfin 0,799 % au-delà de 60 000 €. La TVA à 20 % s'ajoute. Pour un bien à 250 000 €, comptez environ 2 800 € TTC.
3. La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Forfait de 0,10 % du prix, perçu par l'État pour rémunérer le service de la publicité foncière, qui enregistre la transaction au fichier immobilier.
4. Les débours et émoluments de formalités
Sommes avancées par le notaire pour le compte du client : copies de documents d'urbanisme, extraits cadastraux, état hypothécaire, syndic, etc. Forfait moyen retenu : 400 €. À cela s'ajoutent les émoluments de formalités(~200 €) qui rémunèrent la rédaction d'actes annexes.
Réforme DMTO 2025 : ce qui a changé pour les frais de notaire
La loi de finances 2025 (article 116) a autorisé les départements à relever leur part des DMTO de 4,50 % à 5,00 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Sur les 95 départements métropolitains concernés, 83 ont voté la hausse et appliquent désormais un DMTO total de 6,32 %. Les primo-accédantssont exonérés de cette hausse : ils paient le taux historique de 5,81 % sous conditions d'engagement d'occupation.
Les 14 départements qui n'ont pas appliqué la hausse
Date de fin théorique de la majoration : 31 mars 2028.
Frais de notaire 2026 : exemples concrets par profil
Pour vous donner un ordre d'idée avant même d'utiliser le calculateur, voici trois cas typiques d'achat immobilier en 2026, avec le détail des frais à prévoir.
Achat dans l'ancien à 250 000 € à Paris (75)
Un acheteur classique non primo-accédant qui acquiert un appartement de 250 000 € à Paris paiera environ 20 100 € de frais de notaire, soit 8,04 % du prix. Le poste DMTO (taxe départementale + communale) représente à lui seul 15 800 €, les émoluments du notaire TTC environ 1 840 €, et le reste se compose de la contribution de sécurité immobilière, des débours et des émoluments de formalités.
Primo-accédant : économie immédiate sur la hausse 2025
Pour le même bien à 250 000 € à Paris, un primo-accédant bénéficie de l'exonération de la hausse votée par la loi de finances 2025. Le DMTO passe de 6,32 % à 5,81 %, soit une économie d'environ 1 275 €. Total : 18 850 €au lieu de 20 100 €. L'exonération suppose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédentes et de s'engager à occuper le bien pendant au moins 5 ans.
Achat dans le neuf : des frais 3 à 4 fois plus faibles
Pour un logement neuf (VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans) à 250 000 €, les frais de notaire chutent à environ 4 600 €, soit 1,8 % du prix seulement. La raison : le DMTO réduit à 0,715 %, applicable à toutes les ventes en l'état futur d'achèvement et aux logements neufs. La TVA est généralement déjà incluse dans le prix affiché.
Trois leviers pour réduire vos frais de notaire
- Déduire le mobilier de la base taxable. Les meubles meublants vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager, placards aménagés) peuvent être déduits dans la limite de 5 % du prix. Sur un bien à 200 000 €, c'est jusqu'à 10 000 € de base en moins, soit ~580 € d'économie.
- Négocier les frais d'agence à la charge du vendeur. Lorsque les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, ils entrent dans la base taxable. À l'inverse, si le mandat est dit « charge vendeur », les frais d'agence ne supportent pas le DMTO.
- Demander une remise sur les émoluments. Depuis le décret de 2021, le notaire peut consentir une remise allant jusqu'à 20 % sur la part d'émoluments correspondant à la fraction de prix supérieure à 100 000 €. Sur un bien à 400 000 €, la remise maximale atteint environ 480 €.
Questions fréquentes sur les frais de notaire 2026
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
Dans la quasi-totalité des transactions immobilières, c'est l'acheteur qui règle les frais de notaire au moment de la signature de l'acte authentique. Une clause de "contrat en main" peut prévoir que le vendeur les prend à sa charge, mais c'est rarissime.
Pourquoi parle-t-on de "frais de notaire" alors que le notaire ne touche que 10-15 % ?
L'appellation est trompeuse : environ 80 % de ces frais sont des taxes reversées à l'État et aux collectivités (DMTO), 10 à 15 % sont les émoluments du notaire (rémunération encadrée par décret), et le reste correspond à des débours et à la contribution de sécurité immobilière.
Quels sont les frais de notaire pour un bien neuf ?
Pour un logement neuf (VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans), les DMTO sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,81 % à 6,32 %. Au total, comptez environ 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien.
Comment réduire ses frais de notaire ?
Trois leviers : (1) déduire le mobilier de la base taxable, dans la limite de 5 % du prix ; (2) négocier les frais d'agence pour qu'ils soient à la charge du vendeur (pas de DMTO sur cette part) ; (3) bénéficier de l'exonération primo-accédant si vous êtes éligible.
Quelle différence entre primo-accédant et premier achat ?
Au sens fiscal 2025, est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années, et qui s'engage à occuper le bien acquis comme résidence principale pendant 5 ans minimum. Vous pouvez donc être primo-accédant sans que ce soit votre tout premier achat.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les émoluments sont en partie négociables : le notaire peut consentir une remise jusqu'à 20 % sur la part de prix supérieure à 100 000 € (depuis 2021). Les taxes (DMTO, CSI) ne sont pas négociables.
Peut-on intégrer les frais de notaire dans le prêt ?
Oui, certaines banques acceptent de financer les frais de notaire à 110 % (prix + frais). C'est plus rare en 2026 qu'avant la remontée des taux. Cela suppose un dossier solide et un bon apport sur les autres postes.
Quand paie-t-on les frais de notaire exactement ?
Le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, par virement préalable. Le notaire conserve une provision (parfois supérieure aux frais réels), et vous restitue l'éventuel trop-perçu dans les semaines qui suivent.
Pourquoi les frais sont-ils plus élevés dans l'ancien que dans le neuf ?
Parce que les DMTO (la principale taxe) sont au taux plein de 5,81 % à 6,32 % dans l'ancien, contre 0,715 % dans le neuf. La TVA sur le prix est en revanche déjà intégrée dans le prix d'un logement neuf.
Les frais de notaire vont-ils baisser après mars 2028 ?
La hausse votée par la loi de finances 2025 est théoriquement temporaire et expire le 31 mars 2028. À cette date, les départements pourraient revenir au taux de 4,50 % (DMTO total 5,81 %), sauf prorogation par une nouvelle loi de finances.