Méthodologie de calcul des frais de notaire 2026
Formule complète, barème officiel des émoluments, sources juridiques et limites du calculateur.
TL;DR : nos calculs reposent sur 3 textes : l'article 116 de la loi de finances 2025 (DMTO), l'arrêté du 28 février 2020 prorogé (barème des émoluments), et l'article 879 du CGI (contribution de sécurité immobilière). Le total agrège : DMTO + émoluments proportionnels TTC + émoluments de formalités + CSI + débours.
1. Formule globale
Total = DMTO
+ Émoluments proportionnels TTC
+ Émoluments de formalités (forfait 200 €)
+ Contribution de sécurité immobilière (CSI)
+ Débours (forfait 400 €)
Base taxable = Prix du bien
− Frais d'agence (si à charge acquéreur)
− Mobilier (plafonné à 5 % du prix)2. DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux)
Les DMTO sont la part la plus lourde des frais de notaire dans l'ancien (70 à 80 %). Ils sont composés de trois éléments :
- Part départementale : 4,50 % (taux historique) ou 5,00 % (taux majoré depuis avril 2025) sur décision du Conseil départemental.
- Taxe communale : 1,20 %.
- Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % de la part départementale, soit 0,107 % à 0,118 % du prix.
| Cas | DMTO total | Détail |
|---|---|---|
| Bien ancien, taux standard | 5,81 % | 4,50 + 1,20 + 0,107 ≈ 5,81 |
| Bien ancien, hausse 2025 appliquée | 6,32 % | 5,00 + 1,20 + 0,118 ≈ 6,32 |
| Indre, Morbihan (taux réduit historique) | 5,09 % | Régime spécifique |
| Bien neuf (VEFA ou < 5 ans) | 0,715 % | Taxe de publicité foncière |
| Primo-accédant (depuis 2025) | 5,81 % | Exonéré de la hausse 2025 |
3. Émoluments proportionnels (rémunération du notaire)
Encadrés par l'arrêté du 28 février 2020 (prorogé), les émoluments suivent un barème dégressif par tranches sur la base taxable :
| Tranche | Taux HT |
|---|---|
| 0 – 6 500 € | 3,870 % |
| 6 501 – 17 000 € | 1,596 % |
| 17 001 – 60 000 € | 1,064 % |
| > 60 000 € | 0,799 % |
La TVA à 20 % s'ajoute aux émoluments HT pour obtenir le montant TTC payé par l'acquéreur.
4. Contribution de sécurité immobilière (CSI)
Forfait de 0,10 % de la base taxable, perçu par l'État (article 879 du CGI) pour rémunérer le service de la publicité foncière qui enregistre la transaction au fichier immobilier.
5. Émoluments de formalités & débours
Deux postes forfaitaires que nous estimons sur la base d'une vente standard :
- Émoluments de formalités: 200 €. Rémunèrent la rédaction d'actes annexes (copie exécutoire, publication, état hypothécaire, pré-état daté).
- Débours: 400 €. Sommes avancées par le notaire pour le compte du client (extraits cadastraux, syndic, certificats d'urbanisme).
Ces montants peuvent varier de ±150 € selon la complexité de l'acte. À confirmer avec votre notaire.
6. Limites du calculateur
- Les remises sur émoluments (jusqu'à 20 % au-delà de 100 000 €) ne sont pas appliquées par défaut, car elles dépendent de la négociation avec votre notaire.
- Les frais de garantie (PPD, hypothèque, caution) ne sont pas inclus : ils sont liés au prêt, pas à la vente.
- Le calcul ne tient pas compte de l'abattement spécifique aux terrains à bâtir destinés à la construction.
- Le forfait débours peut varier sensiblement pour une copropriété complexe ou une indivision.
7. Sources juridiques utilisées
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116 — autorisation de la hausse DMTO 2025-2028
- BOFiP — Droits d'enregistrement applicables aux mutations à titre onéreux d'immeubles
- Arrêté du 28 février 2020 — barème des émoluments des notaires (prorogé)
- service-public.fr — Frais de notaire pour un achat immobilier
- notaires.fr — Réforme DMTO 2025
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